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　　中新经纬客户端9月14日电 题：《张大伟：多个城市约谈恶意降价房企，楼市显现“双向”调控》

　　作者 张大伟(中原地产首席分析师)

　　从“遏制投机炒房”到“打压恶意降价”，中国房地产市场调控聚焦的方向，在短短几个月间就发生了明显变化。

　　目前，国内房地产调控出现了“双向”调控的特征，即防止房价上涨和防止恶意下调并存！

　　多个城市约谈恶意降价房企

　　全国范围内，约谈房企降价的城市越来越多。中原地产研究中心统计，截至目前，至少已有6个城市发布针对开发商恶意降价的政策或者对开发商进行约谈。

　　岳阳市住房和城乡建设局在8月9日下发的《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》中，明确提出新建商品住房销售价格不得低于备案价格的85%，且在6个月时间内不得调动备案价。

　　8月31日，江阴市住房和城乡建设局正式发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》，提出要“严禁低价(如低于成本价、变相降价等)销售、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为”，而政策出台的最终目的就是要稳房价，杜绝企业的恶意降价。

　　9月9日，据《株洲日报》消息，有市民、网民反映金碧置业、博瑞地产、欣盛万博、贝壳经纪等企业采取大幅降低销售价格并明显低于市场正常价格销售或代理销售新建商品房，严重扰乱房地产市场秩序。株洲市住建局随后对上述企业项目负责人进行了约谈，并计入企业信用不良记录。

　　此外，还有唐山、昆明、菏泽等城市，不断就新情况约谈房企，严控恶意降价行为。

　　事实上，约谈房企，预防房价恶意下跌，在之前就有过。2019年，江苏邳州市就有因楼盘降价2000元/平方米，最终被政府直接点名批评的地产企业。在当年，恩施、合肥、桂林、东莞、马鞍山、赣州等多个城市的住建局都有“约束降价”指导的行动，对城市的房价下降幅度作出了规定，范围控制在5%~10%之间不等。

　　对市场影响到底如何？

　　首先，国内房价将开始全面下降。

　　最直接原因就是2021年全国房地产调控政策的集中出台。中原地产研究中心统计，仅8月份，房地产调控政策出台就已超过68次，再叠加1—7月的352次调控，2021年房地产调控政策的出台累计已突破420次，全面刷新了历史纪录(2020年1-8月份房地产调控政策只有368次)。平均每个月，针对房地产调控的政策出台就要超过50次。

　　1—8月，政策的核心特点就是“收紧”，主要手段有：约谈、整顿中介、限制二手房定价、经营贷、土地供应、鼓励租赁、打击炒作学区房等。成交数据显示，除杭州等少数热点城市外，国内大部分城市房价已出现明显降温。

　　其次，全国房贷开始全面收紧。

　　房地产市场的最关键影响因素是信贷。历史表明，银行的信贷宽松，房价就呈上涨态势，如果信贷收紧，房价则呈下降趋势。

　　虽然2021年上半年，房地产调控政策多发，但一些城市的成交量、房价依然出现了明显上涨，主要原因就是上半年的信贷政策并未完全收紧。但最近，信贷政策逐渐收紧，对市场的影响在明显加强，特别是一些市场过热的城市。目前，深圳、上海等地二手房市场的贷款放款周期显著拉长，已经明显制约了市场成交。

　　随着政策对银行资金的深度监管，堵死了一些从前可以用“非正规资金”贷款买房的渠道，因此今年个人购房贷款会相当吃紧。由此，我认为，第三季度市场的成交量、成交价格都会出现明显下滑。

　　从热点城市的二手房数据看，成交量的低迷才仅仅是开始，随着四季度信贷的周期性收紧，2021年市场整体很可能出现一轮明显的降价潮。(中新经纬APP)