今年上半年,上市银行涉房贷款增长呈现两大“意外”特征:

  一是,虽然个人房贷增速继续下滑,但仍在银行信贷投放中占据重要地位。26家A股上市银行房贷增量在零售贷款增量中的占比甚至高达62%,比去年同期还要高出12个百分点。

  二是,虽然房企融资渠道收紧似乎已成既定事实,但上半年A股上市银行房地产行业贷款总额却逆势增长,增量甚至高于去年同期。只有7家银行该行业贷款余额有所压降,且以中小银行为主。

  截至6月末,26家A股上市银行涉房贷款余额合计25.92万亿元,在这些银行总贷款中的占比接近31.4%。其中,个人房贷总额突破20万亿元,较年初增长7.52%至20.7万亿元;对公贷款项下房地产行业贷款余额突破5万亿元,较年初增长8.34%至5.2万亿元。

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  值得注意的是,在涉房贷款总额继续上升的同时,银行授信政策也进行了结构性调整:

  个人房贷重点支持居民购买自住房需求,也就是“刚需”;兼顾贷款收益水平,对地区、楼盘也有一定要求;

  开发贷普遍采取差异化授信政策,聚焦重点客户、重点区域;严控商用房开发融资、商业性棚改融资。

  A股上市行房贷余额突破20万亿,仅民生银行投放压降

  上市银行对个人房贷的热情不减。截至6月末,A股上市银行个人房贷总额已突破20万亿元,较年初增长7.52%至20.7万亿元。

  延续此前趋势,在房地产市场调控、金融服务实体经济等要求下,个人房贷增速继续降低。数据显示,上半年A股上市银行个人房贷增量、增幅分别为1.45万亿元、7.52%;去年同期房贷增量、增幅分别约1.76万亿元、10.89%。

  不过,考虑到这类优质资产对银行的综合效益,个人房贷在A股上市银行的信贷投放中仍然占据重要地位。几个可以佐证的数据是:

  1、房贷占比持平:在零售贷款中的占比与年初基本持平,超过66%;

  2、房贷增量占比仍较高:个人房贷增量在零售贷款中占比接近62%,比去年同期还要高出约12个百分点;房贷增量在总贷款增量中的占比约30%。

  与此同时,上市银行个人消费贷款、信用卡应收贷款增速明显快于房贷增速,相对于不断上升的房贷利率,消费贷款利率也普遍较高,对商业银行整体资产端收益乃至净息差都有正面促进。

  具体看个人房贷,工行、建行、农行仍然是房贷大户,无论是房贷余额还是增量,都在国内银行中排名居前,其中建行6月末房贷余额在总贷款中占比高达33.5%,继续排名国内第一位。农行的房贷占比也接近30%。

  股份行中,上半年房贷增量规模较大的则是中信银行和兴业银行,分别超过611亿元和568亿元。中小银行中,北京银行和江苏银行房贷增速和增量相对较高,房贷余额分别较年初增加147亿元、122亿元。

  值得注意的是,民生银行6月末个人房贷余额较年初压降约115亿元,减幅近3.3%,成为上半年唯 一一家减少个人房贷投放的银行。该行表示,严格执行国家和各地房地产调控政策,同时根据推进贷款结构调整、提升贷款整体收益水平的经营导向,精选优质地区优质楼盘,按照监管政策要求合理支持居民自住购房需求。

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  房企开发贷逆势增长

  今年以来,房企融资渠道收紧似乎已成既定事实。可以直接佐证的数据是,今年1~7月房企国内贷款额达1.4万亿元,同比下滑6.95%,这与去年同期房企国内贷款额同比增长近20%的情况截然不同。

  但在上市银行中报里,结论却与之相反:截至6月末,26家A股上市银行对公贷款项下的房地产行业贷款余额总计5.19万亿元,较年初增长8.34%;增量也达3993亿元,高于去年上半年增量。其中,只有7家银行房地产业贷款余额较年初有所减少,且以中小银行为主。

  虽然不同银行对房地产业贷款的统计口径可能略有不同,但主要包括开发贷款、经营性物业押贷款和其他发放给房地产行业企业的非房地产用途贷款,其中以开发贷为主。

  26家上市银行中,共有19家银行房地产行业贷款余额较年初增加,其中12家银行增幅高于10%。成都银行、贵阳银行、上海银行、民生银行4家银行分别以44%、40%、30%和28%的增速领先于其他银行。

  从增量上看,建行、民生银行、工行上半年的房地产行业贷款余额分别较年初增加845亿元、728亿元和512亿元,增量位居前三位。

  值得注意的是,多家银行也提高了对房地产领域的资产质量控制和风险防范要求。招行就表示,对房地产授信业务,在当前国家坚决去杠杆、防风险的大背景下,作为重点防控领域,行业调控持续深入、监管日趋协同,房地产行业的生态环境不断发生变化。

  农行半年报也显示,在全行连续六个季度出现不良“双降”的情况下,该行房地产行业贷款上半年反而出现不良“双升”。

  截至6月末,该行房地产业不良贷款余额较年初增长47.5%至85.4亿元,房地产业不良贷款率也较年初上升0.32个百分点至1.45%。“过去房地产业的不良一直比较低,但上半年房地产不良有反弹,新发生的不良贷款中,有接近9%在房地产行业。”农行行长赵欢表示。

  浦发银行也表示,在国家持续规范地方政府债务管理、整治房地产市场的背景下,相关领域的潜在风险压力有所显现,对银行业的风险管控带来一定挑战。贵阳银行则将房地产市场调整分化带来的市场风险列入“可能面临的主要风险”之中。

  开发贷聚焦重点企业、重点区域

  在上市银行逆势增加开发贷投放的同时,对房企贷款的结构也在变化,被普遍采纳的授信策略是:聚焦重点客户、重点区域的差异化授信政策。

  工商银行中报表示,该行一方面继续择优支持财政实力较强、层级较高的政府购买服务棚户区改造贷款业务,稳步开展租赁住房贷款业务;另一方面,该行在对商业性房地产贷款在总量控制的基础上,实施区域差异化信贷政策:重点支持一线城市及库存消化周期合理需求充足的二线城市普通商品住房项目,审慎把握三四线城市新增住房开发贷款业务,严格准入;从严控制商用房开发贷款及商业性棚户区改造贷款业务。

  招行更是明确表示,上半年房地产业贷款主要投向优质战略客户,严控战略客户名单外增量投放。具体来说,全行围绕住房租赁、房地产资产证券化和房地产权益性投 资等未来行业趋势方向进行组织和投放;同时,全面深化总分行战略客户的合作,严控前期房地产价格过高及库存较高城市的融资占比,严控商用房开发融资,严控高杠杆、高融资成本地产项目融资。

  建行也表示,上半年“重点支持优质房地产客户和普通商品住房项目”。截至6月末,该行房地产开发类贷款余额达3601.2亿元,较年初增长12.9%。

  中信银行中报则明确,该行继续坚持房地产融资“总量控制、双核心标准、优化投向、强化管理”的授信原则,结合不同区域市场风险趋势变化特点实施差别化政策,严格执行房地产开发贷名单制管理,从严控制客户准入。

  “积极支持刚需和改善型商品住宅项目,以及股东实力雄厚、流程规范的长租项目和共有产权等保障性住宅项目,择优支持股东实力雄厚、流程规范、位置优越的棚改及城中村改造项目,同时严控商办项目开发融资。”中信银行称。

  再以农行为例,区域结构上,该行上半年重点支持一线城市住房项目;客户结构上,重点支持总行直接准入类客户;产品结构上,重点支持棚户区改造、保障性安居工程项目,从严控制宾馆酒店、商业地产、商品流通市场开发项目。

  截至6月末,农行房地产行业贷款余额接近6000亿元,较年初增加232亿元。其中,法人房地产贷款余额增加近600亿元;棚户区改造贷款余额增加约925亿元。

  来源:券商中国