北海市房地产交易中心公布的2016年11月房产交易数据又引来了楼市一片兴奋。

  数字确实值得称道。因为网签数据已经连续3个月持续飙升,而且是连续4个月网签数据都超过了2000套。千万不要用北上广深的标准来衡量,每月能够卖出2000套房子对于如今的北海是非常难得、非常讨喜的事情。

  先提醒:上面这个表格描述的是“新建商品住宅”和“二手住房”,仅是说住宅的故事,不包括商业地产比如写字楼、商场以及地下室车位。

  2016年1-11月北海累计卖出了1.9万套新建住宅。这个数字如果开心地说呢——北海楼市形势不错哈,前景大好哈。但如果沮丧地说——唉,今年北海楼盘的销量,其实跟往年也差不多。

  11月份网签创下了今年的最高值,但这个数字有明显的冲动成分,因为北海购房2%补贴年底到期。如果剔除了这个补贴因素,成交量到底如何谁也不敢这么乐观。

  但11月份二手住房的成交量却是真正的可喜。二手住房没有购房补贴,成交货真价实。在很多购房人一窝蜂去挤新房2%购房补贴时,二手住房交易同时也明显攀升,这意味着北海楼市在北方候鸟再次来临时又掀起了一波小高潮。

  北海市房地产交易中心有一个公开的楼盘销售进度数据,业内简称是楼盘“网签表”。网签表有总表和分表两种。上图显示的是总表,点击销售楼号就可能进入到具体楼栋所有房源的销售情况。

  现在我们把今年(2016年)7-12月拿到预售证的楼盘网签表数据进行汇总,结果得出下表这样的数据:

  必须强调:这个表格的数字反映不了楼盘是否热销。比如最后两个楼盘,拿到预售证才一个月,看它们的数字就知道还未开卖(因为这两个楼盘还有其它楼栋在卖着)。再如第4个天宁海东方,总套数366套可售123套,咋看之下好象卖出了243套。哟,不错喔。但事实上这个楼盘网签表12月12日显示有116套房源处于“不可租售押”状态,真正网签的只有127套。

  所以,上表反映的是这些楼盘至少还有多少房源未卖出——是“至少”。它意味着实际上可能还有更多的房源可售。

  上表21个楼盘共10561套房子,至少有7979套可售房源。这个库存量……有点不尽人意。这些楼盘里面有不少宣传炒作很够力,但看可售房源仍然是有点惊人。

  再换个角度:

  2016年7月有1691套房源入市,截止12月12日卖了近5个月至少还有1093套房源可售。这个销售速度,真的称不上是快。据说北海楼市的去库存时间超过30个月,全国第一。按上表这样的数据,北海楼盘去库存的时间,真的要耐心。

  这就是北海楼市的现状——充满矛盾。一方面,是楼盘销量持续上升。但另一方面,是楼盘库存总是难以下降。看销量,楼市好象一片火热。看库存,却是沮丧一片。

  当北方开始供暖的时候,北海楼市真正进入旺季,这是最近5、6年北海楼市的事实。今年11月份的北海楼盘网签数据,再一次验证了这一规律。尽管近年来北海的空气环境质量确实有所下滑,但千万别忘了北方是雾霾、严重的雾霾。相比之下,北海空气之清新依然是国内绝大多数城市望尘莫及的。而且,北海现在的居住环境、医疗环境、交通环境也越来越完善,到北海越冬度假养老依然是一个好选择。这个是不可否认的北海房地产稳固支撑点。

  12月份随着购房补贴的渐渐消失,北海楼市还能继续上升吗? 这个结论不好下,因为北海楼市现在处于旺季。明年1月份、2月份受春节影响,楼市销量预计会明显下降。如果没有继续购房补贴,可能要明年3、4月份才知道楼市真正如何。